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【征集中】商丘市自然资源和规划局90分钟足球网《90分钟足球网加快解决不动产登记若干历史遗留问题的处理意见》(征求意见稿)公开征求意见的公告

来源:商丘市自然资源和规划局 发布时间:2022-03-21 08:58:01 【字体:

  为广泛征求意见,提高政府文件制定质量,现将《90分钟足球网加快解决不动产登记若干历史遗留问题的处理意见》面向社会公开征求意见,欢迎社会各界提出宝贵意见或建议,并简要说明理由(通过本页面底部评论功能可直接提交意见建议)。

  一、征求意见的起止时间:2022年3月21日至4月5日

  二、提出意见建议的方式:

  1.登录商丘市政府网“90分钟足球网”(/hd/yjzj)栏目浏览相关正在征集意见的内容并在页面底部提交意见建议。

  2.通过信函方式将意见寄至:商丘市梁园区八一路与凯旋路交叉口东北角德信大厦四楼商丘市不动产登记交易中心办公室(邮政编码476000)。

  3.通过电子邮件方式将修改意见和建议发送至电子邮箱sqzrzy_bdcdjjyzx@vpmail.cn。

  三、联系人及联系电话:孙慧明,0370—2585005,139 3704 2610

  附件:《90分钟足球网加快解决不动产登记若干历史遗留问题的处理意见》(征求意见稿).doc


  商丘市自然资源和规划局              

  2022年3月21日              

  附件


  90分钟足球网加快解决不动产登记若干历史遗留问题的处理意见

(征求意见稿)


  为妥善解决我市城市规划区范围内国有土地上不动产登记历史遗留问题,维护群众合法权益和社会大局稳定,根据《自然资源部90分钟足球网加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》(自然资发〔2021〕1号)、《河南省自然资源厅贯彻落实〈自然资源部90分钟足球网加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知〉的意见》(豫自然资发〔2021〕34号)的要求,结合我市实际,进一步提出以下处理意见:

  一、总体原则

  坚持尊重历史、还原历史场景的原则;坚持人民至上、维护群众利益的原则;坚持依法依规、稳步推进的原则;坚持积极可行、方便群众的原则;坚持从低就轻、减轻负担的原则;坚持集体决策、容错免责的原则。

  二、妥善解决国有划拨用地建设的城镇住宅补办土地出让手续的问题

  划拨用地建设的城镇住宅补办土地出让手续的,不再单独办理土地使用权出让政府审批手续,不再签订土地出让合同,按本意见确定的土地出让价款缴纳标准直接补缴土地出让价款。

  2015年12月31日前已经办理房屋所有权登记,房屋占用土地未登记也无权属来源材料,宗地权属界线清晰,经地籍调查并公告权属无争议的,可以按证载用途或设计用途将土地性质认定为国有建设用地直接补缴土地出让价款。

  土地权属来源材料显示为划拨方式取得的办公、工业等非住宅用地的,登记的房屋用途为住宅,可直接按照证载用途或设计用途对应基准地价按标准补缴土地出让金。原土地用途和权利性质不变,登记时按照房屋用途、土地用途分别记载,在附记中记载补交土地出让金情况。

  (一)应补缴土地出让价款计算标准

  1.已购公有住房应补缴土地出让价款计算标准

  根据房改政策规定购买的公有住房上市交易按照《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》(建设部令第69号)执行。应补缴土地出让价款(元)=现行基准地价(元/平方米)×每户分摊土地面积(平方米)×5%。(依据《河南省国土资源厅河南省监察厅90分钟足球网房地产开发用地出让有关问题的意见》(豫国土资发〔2010〕2号)和《河南省财政厅河南省国土资源厅90分钟足球网已购公有住房和经济适用房上市出售土地出让金缴纳标准问题的通知》(豫财综〔2004〕24号)文件规定)

  2.已购公有住房之外的单元房应补缴土地出让价款计算标准

  应补缴土地出让价款(元)=项目建设时的基准地价(元/平方米)×每户分摊土地面积(平方米)×70%。(依据《协议出让国有土地使用权规定》(国土资源部21号令)文件规定)

  3.独院住宅应补缴土地出让价款计算标准

  应补缴土地出让价款(元)=项目建设时的基准地价(元/平方米)×每户证载占地面积或实测占地面积(平方米)×70%。(依据《协议出让国有土地使用权规定》(国土资源部21号令)文件规定)

  4.经济适用住房应补缴土地出让价款计算标准

  应补缴土地出让价款(元)=现行基准地价(元/平方米)×每户分摊土地面积(平方米)×5%。(依据《河南省国土资源厅河南省监察厅90分钟足球网房地产开发用地出让有关问题的意见》(豫国土资发〔2010〕2号)和《河南省财政厅河南省国土资源厅90分钟足球网已购公有住房和经济适用房上市出售土地出让金缴纳标准问题的通知》(豫财综〔2004〕24号)文件规定)

  5.集资合作建房应补缴土地出让价款计算标准

  根据《经济适用住房管理办法》(建住房〔2007〕258号)规定,已登记的纳入经济适用住房管理的集资合作建房补缴土地出让价款标准按照经济适用住房的标准执行。

  其他集资建房项目应补缴土地出让价款按照本条前款“已购公有住房之外的单元房应补缴土地出让价款”标准执行。

  6.基准地价的选取标准

  房屋受让方、现产权人按照房屋建设日期的基准地价计算缴纳土地出让价款的,房屋建设日期以相关确切证明材料为准,无相关确切证明材料的,房屋建设日期以该宗地第一套房屋登记时间为准;2003年以前的建设项目,统一按照2003年3月24日公布的基准地价补缴土地出让价款。

  基准地价标准统一按照市政府公布的地价执行:

  1.2003年3月24日之前建设的项目,住宅基准地价标准:一级地620元/㎡、二级地450元/㎡、三级地320元/㎡、四级地230元/㎡、五级地190元/㎡;

  2.2003年3月24日至2008年12月31日建设的项目,住宅基准地价标准:一级地620元/㎡、二级地450元/㎡、三级地320元/㎡、四级地230元/㎡、五级地190元/㎡;

  3.2009年1月1日至2014年9月30日建设的项目,住宅基准地价标准:一级地1040元/㎡、二级地780元/㎡、三级地600元/㎡、四级地480元/㎡、五级地380元/㎡、六级地300元/㎡;

  4.2014年10月1日至2015年12月31日建设的项目,住宅基准地价标准:一级地2455元/㎡、二级地1520元/㎡、三级地950元/㎡、四级地690元/㎡、五级地560元/㎡、六级地480元/㎡;

  5.现行住宅基准地价标准:一级地3600元/㎡、二级地2730元/㎡、三级地1950元/㎡、四级地1300元/㎡。

  (二)土地出让价款补缴流程

  划拨国有建设用地上的房屋转让先由自然资源和规划局按照以上标准核定应补缴土地出让价款、开具缴款通知单、通过河南省国有土地收支管理系统向税务部门推送缴款通知单等费源信息、房屋受让方凭缴款通知单到税务部门补缴土地出让价款并缴纳相关税费,税务部门为缴款人出具的缴款凭证作为办理不动产登记的合法依据之一。(依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款有关规定)

  因继承、婚姻关系变更进行析产办理登记的(即离婚析产、婚内析产),可继续保留原划拨土地使用权性质,不收取土地出让价款,待转让时再行收取。

  划拨国有建设用地上已登记的房屋暂不转让的,现产权人也可依据上述流程申请补缴土地出让价款并缴纳相关税费,补缴后现产权人持缴款凭证向不动产登记机构申请换发出让土地的不动产权证书。

  (三)土地面积计算方法

  1.住宅小区单元房分摊土地面积计算方法

  按照《河南省国土资源厅90分钟足球网做好当前不动产登记工作的指导意见》(豫国土资规〔2016〕11号)的规定“建筑物四边最外点外延1.5米范围内的土地,由建筑物所有业主按照房屋产权建筑面积分摊,建筑物四边不能外延的以建筑物垂直投影面积分摊土地”执行,外延不足1.5米的,按实际进行分摊。

  2.独院房屋占用土地面积计算方法

  已办理独院房屋占用范围土地登记的,按土地登记面积计算缴纳土地出让价款。

  独院房屋所在的整宗土地已办理登记或有土地权属来源批准文件,但未同步登记到房屋所有权人名下,导致房屋、土地权利主体不一致的,经地籍调查并公告权属无争议,可以按实际测量的土地使用面积计算缴纳土地出让价款,办理房地一体的不动产权证。

  (四)土地使用期限计算标准

  补缴土地出让价款后,分摊或占用土地使用权性质变更为出让。

  1.2003年以前建设的项目,按照2003年3月24日公布的基准地价补缴土地出让价款的,土地使用期限从2003年3月24日起计算;

  2.2003年3月24日之后的建设项目,按照房屋建设日期基准地价补缴土地出让价款的,土地使用期限从房屋建设之日起计算;

  3.按照现行基准地价补缴土地出让价款的,土地使用期限从该宗地第一套房屋缴纳土地出让价款之日起计算;

  4.同一宗地上住宅分别按照现行基准地价和房屋建设日期基准地价计算补缴土地出让价款的,土地出让期限统一按照该宗地第一套房屋缴纳土地出让价款之日起计算;

  5.土地出让最高年期为居住用地70年,商业、旅游、娱乐用地40年,其他用地50年,宗地上第一套房屋缴纳土地出让价款后,该宗地上其它房屋再缴纳土地出让价款登记时,其土地出让年期相应缩短,以保证同宗地建筑物土地出让终止时间和土地出让价款标准一致。

  三、妥善解决用地和规划手续不完善问题

  (一)对于以划拨或协议出让方式解决历史遗留问题项目用地手续的,由项目所在区政府(管委会)认定项目开工时间。以区政府(管委会)认定时点确定划拨土地基准地价或出让金标准,出让日期以区政府(管委会)认定的开工时间为出让起始时间。

  (二)对历史遗留问题项目基本符合现行控规、不需要修编控规的,按照现行控规完善规划许可手续,出具规划核实意见;对历史遗留问题不符合现行控规、主要用地性质符合现行规划用途的,自然资源和规划局可以按现状据实出具认定意见。认定意见可以作为不动产登记建设工程符合规划的材料。

  (三)补缴城市基础设施配套费的标准和主体。

  尚未办理房屋所有权登记的历史遗留项目,在完善规划手续时需要补交城市基础设施配套费的,补交标准为:2012年1月1日前建设的房屋,按照计容建筑面积20元/平方米、净地面积2万/亩的标准收取;2012年1月1日之后建设的房屋,按照计容建筑面积90元/平方米的标准收取。

  缴纳城市基础设施配套费的主体可为房屋建设单位,也可由购房户分摊缴纳。

  (四)对于能够补办规划许可手续的建设项目,应当依法依规处理并补办规划许可手续。

  对确因建成时间较早等原因不具备补办条件的建设项目,在符合规划和相关要求的前提下,自然资源和规划局可以按现状出具认定意见。认定意见可以作为不动产登记建设工程符合规划的材料。

  (五)建设项目未按规划许可内容建设,属“批少建多”且超建部分已销售或入住的,如未超土地出让合同约定的容积率,由自然资源和规划局依据实际测量成果出具规划核实情况说明函,规划行政执法部门依法处罚。处罚到位后,规划核实情况说明函、处罚决定书、相关缴款凭证可以作为申请不动产登记所需的建设工程符合规划的材料。

  四、妥善解决竣工验收遗留问题

  (一)已办理房屋所有权登记的不再补办房屋竣工验收备案手续。

  (二)已部分办理房屋所有权登记的单元楼房,剩余房屋办理不动产登记时,由市、县住建部门委托第三方机构对项目质量、消防进行鉴定,住建部门不再组织竣工验收和备案,鉴定合格报告经住建部门确认后可以作为竣工验收和备案手续,同时作为申请不动产登记所需的房屋已经竣工的材料。

  (三)尚未办理房屋所有权登记、已建成交付使用的建设项目,项目施工图设计审查文件、质量安全监督手续等工程建设资料完善的,住建部门按现状办理联合验收和竣工备案;项目工程建设资料不完善的,由市、县住建部门委托第三方机构对项目质量、消防进行鉴定,住建部门不再组织竣工验收和备案,鉴定合格报告经住建部门确认后可以作为竣工验收和备案手续,同时作为申请不动产登记所需的房屋已经竣工的材料。

  五、其他遗留问题

  (一)90分钟足球网开发建设主体灭失的遗留问题

  因开发企业或有关单位灭失(注销、吊销)、失联(连续三年无企业年报信息、无税务申报信息)造成开发建设项目未办理不动产首次登记的,没有承继单位和上级主管部门的,可由不动产所在地街道办事处或乡镇人民政府代为申请办理不动产首次登记。

  已办理首次登记的,因开发企业或建设单位已灭失(注销、吊销、失联),无法依据当事人申请办理不动产登记的,在不动产登记机构门户网站及不动产所在地进行公告,公告15个工作日无异议,购房人可单方申请办理不动产转移登记。

  (二)90分钟足球网项目跨宗地建设的遗留问题

  1.2015年12月31日前房屋已登记,但房屋实际占用土地超出宗地界址的,房屋所有权人申请办理转移、抵押等不动产登记时,不动产登记机构按照以下情形分别处理并办理不动产登记。

  超占土地已登记或有权属来源材料的,占压双方需同时申请,被占压土地权利人出具知悉权利被侵占并同意维持现状的说明,可直接办理土地分摊,按房屋主体所在宗地落宗并办理不动产登记。

  超占土地登记的权利人灭失且无承继单位的,由越界房屋权利人申请权籍调查并进行公告,公告期不少于15个工作日,期满无异议的,可直接办理土地分摊,按房屋主体所在宗地落宗并办理不动产登记。

  超占土地未登记也无权属来源材料,无权属纠纷,超占面积未超过该幢楼应分摊土地面积5%的,可直接办理土地分摊,按房屋主体所在宗地落宗并办理不动产登记;超占面积超过该幢楼应分摊土地面积5%的,由越界房屋权利人申请权籍调查并进行公告,公告期不少于15个工作日,期满无异议的,超占土地性质认定为国有建设用地,可直接办理土地分摊,按房屋主体所在宗地落宗并办理不动产登记。

  房屋主体所在宗地性质为划拨的,按照土地分摊面积补缴土地出让金后方可办理转移登记;房屋主体所在宗地性质为出让的,超占部分需补交出让金后方可办理转移登记,补交标准为:超出土地面积除以该幢楼应分摊土地面积,得出超占比例,以土地分摊面积乘以超占比例作为该套房屋分摊超占面积,补缴土地出让金。

  已登记的联建房屋,房屋占压多宗联建权利人国有土地的,经权籍调查,可以将多宗土地合为一宗(共用宗),落宗后直接办理不动产登记;需要补交土地出让价款的,补交后方可办理不动产登记。

  2.尚未办理房屋所有权登记,但房屋实际占用土地超出宗地界址的,超占部分土地权属清晰,公示无异议或原土地权利人同意政府收回超占部分土地使用权的,超占部分可按协议出让方式出让给超占项目建设单位,违反城乡规划的,依法进行处罚,补缴土地出让价款后,按出让土地直接办理登记,超占部分土地出让终止期限与房屋主体土地出让终止期限保持一致,超占部分土地面积按建筑外墙皮线以外1.5米计算,建筑外墙皮线以外不能满足1.5米的按实际面积计算。

  (三)90分钟足球网首次登记和转移登记的遗留问题

  国家机关、社会团体、事业单位、国有企业、集体企业、房地产开发企业、拆迁指挥部建设形成住宅小区的单元楼,未办理首次登记,但部分房屋已办理了转移登记,产权来源清晰,剩余房屋申请登记时,不再办理首次登记,申请人可凭购房合同、购房票据,经公示15个工作日无异议,在缴纳契税后直接办理转移登记。房屋占用土地是教育、科技、文化、卫生、体育用地的,需经批准同意并完善手续后方可办理。

  (四)90分钟足球网边角空闲土地登记的遗留问题

  因为土地已经出让、报批等原因,造成紧邻道路红线、河道蓝线、绿化带等边角空闲土地、不可能由其它使用者再使用、也不具备进行公开出让单独供给条件的土地,相邻土地已经办理不动产登记,为避免国有资产流失,可按照《协议出让国有土地使用权规范(试行)》的规定实行协议出让,依据相邻土地的规划条件进行评估,按程序确定土地出让价款,协议出让给现有邻近土地使用权人,出让期限与相邻土地的出让期限保持一致。

  (五)90分钟足球网因历史原因造成土地手续不全的遗留问题

  因冲抵应由政府支付的工程款或其他费用等原因,市、区政府已经签订协议或已批文,将土地使用权给与相关单位,但未完善用地手续,可按划拨或协议出让方式为相关单位完善用地手续。

  已规划建设历史遗留项目、按协议方式出让的,按照政府签订协议或发文时间的土地基准地价标准评估,以我市评估规则取中间价确定为应缴纳土地出让金价款,不再提交土委会研究,直接报市政府批准后,签订国有土地使用权出让合同并办理不动产登记。

  尚未规划建设、按协议方式出让的,按照现行基准地价评估,以我市评估规则取中间价确定为应缴纳土地出让金价款,不再提交土委会研究,直接报市政府批准后,签订国有土地使用权出让合同并办理不动产登记。

  原与市、区政府签订协议或批文批准使用的主体灭失的,可以以划拨或协议出让方式为承接单位办理用地手续。

  (六)房屋和土地信息不一致问题

  已登记的房屋和土地信息不一致的不动产,继续按照原记载的房屋、土地信息进行登记,未经依法批准不得改变已登记的不动产信息。

  已登记的出让用地上建设的房屋,土地用途与房屋用途不一致的,可直接办理不动产转移、抵押等登记,房屋、土地继续按原用途分别记载。

  六、不动产登记的有关要求

  (一)已列入棚户区、旧城区等改造或征收范围(已下征收决定或实施征收)、城中村和利用集体土地建设的房屋、政府控制开发建设范围的不动产不属于本意见解决的范围。

  本意见适用于2015年12月31日前形成的历史遗留问题,2015年12月31日后形成的不动产登记历史遗留问题不属于本意见解决的范围。

  (二)已经登记的不动产权利不因原登记材料的缺失而受到影响。

  (三)国有土地上已经出售的商业、办公、工业等房屋涉及的历史遗留问题可参照《意见》执行。

  (四)本意见与《自然资源部90分钟足球网加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》(自然资发〔2021〕1号)、《河南省自然资源厅贯彻落实〈自然资源部90分钟足球网加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知〉的意见》(豫自然资发〔2021〕34号)及政府相关部门已出台的文件政策结合作为解决不动产登记历史遗留问题的依据。

  (五)纳入省级问题楼盘台账的项目按照问题楼盘的政策处理。

  (六)政府已经有处理意见的不动产遗留问题,按照政府意见执行。

  (七)军事用地等特殊用地上的不动产遗留问题,按照国家相关政策规定执行。

  (八)利用教育、科技、文化、卫生、体育用地建设房屋已登记的,经用地单位同意,可按照《意见》执行。未登记的,需经批准同意并完善手续后方可按照《意见》执行。

  (九)国家机关、社会团体、事业单位、国有企业、集体企业利用符合规划用途的自有土地建设职工集资房、拆迁安置房尚未办理登记的,自然资源和规划局出具规划条件或现状规划指标认定意见,可按划拨、协议出让等方式补办用地手续。完善建设工程规划许可证或现状认定意见、规划核实手续或核实意见,工程建设资料完善的,住建部门按现状办理联合验收和竣工备案;项目工程建设资料不完善的,由市、县住建部门委托第三方机构对项目质量、消防进行鉴定,住建部门不再组织竣工验收和备案,鉴定合格报告经住建部门确认后可以作为竣工验收和备案手续,办理首次登记后购房人可直接凭购房款交清证明、集资购房协议或安置协议等材料,税务机关征收契税,申请办理转移登记。土地为划拨取得的,在转移登记前,需按照本意见第二条第一款“集资合作建房应补缴土地出让价款计算标准”补缴土地出让金。

  (十)90分钟足球网契税的征缴工作。由税务机关按规定标准征收土地、房屋转移需征缴的契税等相关税收。

  因开发建设单位拖欠税款,导致购房人无法办理不动产登记的,按照“证缴分离”原则,由税务机关负责欠缴税款征缴工作,购房人可凭购房合同、购房票据缴纳契税后申请转移登记。

  (十一)2015年12月31日前,因房屋、土地登记分由不同部门办理、信息不共享造成土地办理了抵押登记后,该宗地上房屋又办理转移登记,抵押合同约定的债务履行期限和担保期限早已到期,抵押权人既未申请注销抵押登记,也未通过法院强制执行保障权利,宗地上已转移登记的房屋在申请办理转移、抵押登记时,不动产登记机构可直接办理。

  七、违法占地、违规建设的处理

  (一)坚持保护群众合法权益与打击违法占地、违规建设相结合。

  (二)坚持依法依规进行处理。

  (三)政府牵头、部门联动,全面打击、遏制违法占地、违规建设行为。

  1.对于2015年12月31日前形成的违法违规建设项目,房屋已销售且入住的,按照“证罚分离”和“证缴分离”的原则完善土地、规划、竣工手续,办理不动产首次登记,同时由税务部门追缴土地出让价款、追缴建设单位应缴税费。

  2.对于2015年12月31日后形成的违法违规建设项目,按照相关政策依法依规处理。

  3.对于严重影响城市规划的,比如占压道路红线、绿地绿线、河道蓝线、公共设施橙线、市政黄线、文物紫线等挤占城市公共空间的项目;对于占压一般耕地、基本农田等不符合国土空间规划、与城市功能区不符或已下过执法拆除通知书的项目,依法依规给予拆除,不予办理不动产登记。

  八、工作机制和保障措施

  (一)组织领导。

  1.不动产登记历史遗留问题由市不动产统一登记工作领导小组负责领导相关工作,领导小组办公室设在市自然资源和规划局,承担领导小组日常工作。领导小组成立由分管副秘书长牵头、市不动产统一登记工作领导小组成员单位人员参加的工作协调小组,负责研究解决不动产登记历史遗留问题工作中遇到的相关问题,一事一议,工作协调小组集体研究并形成会议纪要,各部门按照会议纪要要求办理。

  2.加大对违法违规项目的打击力度。成立由分管副市长牵头、相关执法部门组成、三区政府参与的综合执法工作领导小组,负责组织领导相关工作,解决违法违规项目问题和查处事宜,集中打击违法占地、违规建设行为。领导小组办公室设在市综合执法局,承担领导小组日常工作。

  3.在解决不动产登记历史遗留问题过程中遇到难以处理的问题时,及时上报市不动产统一登记工作领导小组研究解决。本意见未尽事宜,需进一步出台政策的,以领导小组出台的文件为准。

  (二)部门协作。各有关部门要站在讲政治、顾大局、维稳定的高度,坚持“尊重历史、稳定连续、方便群众、实事求是”的原则,依照本意见要求,加强协作,密切配合,主动作为,积极回应群众诉求,全力做好相关工作,共同推动我市不动产登记历史遗留问题的解决。在本意见适用中,各有关部门要结合实际,进一步融合职能,细化简化程序,方便办事群众。

  (三)容错免责。正确把握“三个区分开来”容错纠错机制,既要给创新者容错、更要对不为者纠错,对经集体研究决策适用于不动产登记历史遗留问题解决的规范标准、简化程序、实施方法等配套政策,不对承担工作职责的符合“三个区分开来”精神的有关职能部门和办理人员进行追责;对于不担当、不作为、推诿扯皮、工作不力的部门及工作人员依法依纪追责问责;对于滥用职权、玩忽职守、失职渎职、胡作为、乱作为、不按研究意见办理造成严重后果的要严肃追责。

  九、本意见由市自然资源和规划局负责解释。

  十、本意见自印发之日起执行至2022年12月31日止。

  十一、各县(市)可依据本意见精神,结合本地实际,制定本辖区内相关问题的处理意见。


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